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案例事實
匿名提到...
您好：
請教您有關租屋糾紛的問題~
懇請您幫忙一下,給我一點方向,該怎麼做比較恰當.
事實一：
簽約是跟仲介簽，屋主未出面，仲介說：「因為房東人不在這裡所以委託他處理房間的所有問題，我們先簽，之後會寄給屋主簽」，也未出具屋主的授權書（委託書），
問題一：
收到契約書後發現只有代理人的簽名，沒有屋主的資料也沒有提示授權書，那這份契約有效嗎？如果無效，新屋主有權利要求我履行就契約的權利嗎？
事實二：
嗣後我有向仲介要求提示授權書正本，和屋主資料。
仲介還是不提供，聲稱：「房子要買賣已經找到新的屋主，所以不給現有屋主的資料」並且說：「她又沒有向我們收服務費，所以不用出具授權書，也不用給屋主資料，而且他們只是一家小小的仲介公司」，也有說：「最近新的屋主會主動連絡我們再簽新的合約」
問題二：
請問是否我與新屋主簽約後舊的契約就無效了？所有契約內容應該一切重談？
問題三:
仲介費這種問題,是她自己沒有提的,現在才再說仲介費的問題,這筆錢她有權利要嗎?
問題四:
仲介費有沒有給跟出具授權書應該是兩回事吧?
事實五：
我已經住進去三個星期,從第一天入住，就發現這房間的問題（例如：每天不定時會發臭、壁癌、燈管開始會閃了、廁所門把壞了、陽台東壞了、電視故障）又加上仲介的態度讓我很不想再住下去了，可以簽約時已經付給仲介兩個越押金以及兩個月租金,
問題五:
請問如果問題一的契約無效,是否仲介應該扣除所住的天數以及使用的水電費後,剩下的要退給我?仲介有無扣押全部租金與押金的權利?如果最後新的房東要求按照舊的契約（一年）的話，一毛錢也拿不回來的話，我能不能跟新屋主說：「既然我已繳給房仲業者兩個越押金與兩個月租金，不願意退還的話，我住滿四個月就搬走？」這樣子做就法律上說的通嗎？
問題真的很多~因為仲介自從我要求提出授權書與屋主資料後,就一直兇我。
真的很希望可以趕快解決~
懇請您多多指教~
先跟您說聲"謝謝囉!"
2010年9月16日上午12:31
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解答
您好：
依據您所提供的事實，
1.如果契約未有屋主的簽名，因租賃契約並非一定要屋主始有出租權利，
因此此租賃契約仍為有效，但有履約責任者為仲介（代理人）。
參考 48 年台上字第 1258 號裁判
要旨：
租賃，乃特定當事人間所締之契約，出租人既不以所有人為限，則在租賃
關係存續中，關於租賃上權利之行使，例如欠租之催告，終止之表示等項
，概應由締結契約之名義人行之。始能生效。
2.民法上有買賣不破租賃的規定，如果原先已經有了租賃契約，不因為買
賣而消滅。重新簽約如未影響承租人的權益，並不違反民法的規定
參考：民法第425條
出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租
賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
3.因房仲屬於委任性質，且房仲依照一般觀念，是有收取報酬的習慣，
縱其為提及，其仍得收取報酬。
參考民法第 547 條
報酬縱未約定，如依習慣或依委任事務之性質，應給與報酬者，受任人得
請求報酬。
4.仲介費屬於委任的報酬。而受任人請求報酬的要件為，應於委任關係終止時，
並且明確報告處理事務的顛末。
因此在仲介讓您完成租賃行為或是委任終止後，即可請求報酬，而授權書如為完成租賃行
5.押租金屬於違約金性質，並無法主張當房租抵用。而如契約為一年，則未滿一年解除契約
對方可以不返還押租金。但如果契約之解除，可以舉證對方亦有過失，可以要求對方賠償損害。
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卜插電
