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案例事實
俞廷 提到...
不好意思，我與我的房東發生租賃糾紛，有問題想要請教大家，並且為了盡可能詳述事發經過，以下內容稍長麻煩大家了!
2010年9月16日上午5:56
俞廷 提到...
前情提要:
租賃契約自99/7/1始 為期一年至100/6/30日止，租金9000，每月10號轉帳繳納，押金18000。
7/1~7/5我不在台灣，7/6回國發現房間濕氣重及家具發霉，房東女兒解釋因為最近天氣太悶熱。
7/26~8/3我離開租屋處放假返家。
8/3~8/9我出國
8/9 我回國 發現租屋處牆壁有明顯壁癌和發霉，爬滿了黑色小蟲，家具和物品佈上一片白色霉菌，當晚八點左右即致電房東，然而房東的電話無人回應，打電話給房東女兒，房東女兒說前幾天房東找人來看過樓上(頂樓加蓋)漏水的情況，並不知道我房間也這樣，會請房東處理。
晚上九點我人就離開租屋處居住他方，但是冷氣一夜沒關為了讓濕氣快點散。
晚間十一點，房東回電，告知我因為她帶人來看漏水的時候我人不在，不知道我房間也有發霉情況，跟我約了隔日中午，她會再帶人過去看我房間的情況，並希望我留一把鑰匙給她，讓她隨時可以進屋了解情況。
8/10 拍照 中午返回租屋處，開始打包私人物品和清潔私人物品，牆壁和家具的發霉原封不動的拍照存證，然而一直到下午五點房東皆未出現。
當天實屬應繳交房租日，我卻因房東並未給予答覆什麼時候要修繕租屋處的漏水而未繳納當月租金，當天未告知房東。
2010年9月16日上午5:57
俞廷 提到...
8/10~16間 日期暫不可考，手邊無書面資料記載日期，若有需要可調閱通聯記錄及相關人證。
房東在8/10號後主動聯繫，再次相約看房。
而我在10~16之間及陸續搬離私人用品。
相約看房當日，房東的修繕工人提及必須要先處理樓上(頂樓加蓋)的漏水問題，才有辦法處理我房間的發霉和壁癌，房東隨後和我討論房間何時能夠開始動工要看工人什麼時候要來處理，以及必須先釐清漏水問題的責任歸屬才有辦法施工，所以房東巡視房間之後問我:「我看妳的樣子也是沒有要住了吧?」，我回答:「對啊!因為房間發霉，這樣也住不下去吧…」，房東表明她的歉意，隨後跟我提及為了證實漏水原因是否與樓上房客8/1遷入之後有關，所以希望她的房客暫時不要使用她房間的浴室，使用我房間的浴室，房東並說:「反正我看妳東西也搬的差不多了嘛!」於是要求我離開前(因為房東知道我要搬東西)留下一把房間的鑰匙在門口的鞋櫃上給她。
當天因為還要搬私人物品，房東又要比我早離開，因此才在房東離開之後、我離開之前留下鑰匙在門外鞋櫃上。房東離開前告訴我這幾天就把東西搬一搬，把房間擺設恢復原狀，然後告訴我20號(五)她會再約工人來看看房間還有沒有繼續漏水，希望那時候再跟我談解約的事。
當日我有向房東提及我八月份房租還沒繳納，房東僅口頭回應，回答:「喔。」隨後即聊到我沒有要續住和跟我拿鑰匙要給樓上房客洗澡的事。
在此直至9/8皆未再提及房租的事。
當天有共同查看獨立電錶，度數是279度。
2010年9月16日上午5:59
俞廷 提到...
8/20返回租屋處 我在這天之前即將房屋搬空，然而8/20號當天卻沒有看到房東及房東所說的工人出現，於是我在中午一點左右離開，手上仍持有房屋大門的鑰匙一副及房間門鎖一把。(原先持有房間門鎖兩把。)
9/1漏接電話 房東致電給我，然而我因私人因素漏接後無法回電給房東。
9/6房東來電 房東再次來電，和我約定9/8上午十點到租屋處談解約和交還鑰匙。
2010年9月16日上午6:00
俞廷 提到...
9/8最後一次見面 房東先是遲至10:45才出現，在這之前打了兩次電話給房東，房東皆是她人就在樓下等等的回覆，出現之後卻並未理會我的在場，和她的修繕工人及鄰人查看頂樓加蓋漏水的情況，直至11:10把修繕工人送走，鄰人回家之後，才與我面對面談論解約，然而我們卻因為電錶問題發生爭執，9/8當天我們再次共同查看電錶，發現已升到282.5，房東說那就算到282，我提出這一段時間我已把房間鑰匙交給房東了，房內的用電使用權已不是我一個人獨立享有，然而房東回應的說法是，她之後並沒有把鑰匙拿給樓上房客，這中間沒有其他人進去過我的房間，所以我的房間用的度數就應該我要負責，於是我們漸生口角，房東提到我八月份房租都還沒有繳，所以她要扣我一個月租金，電費就不另外跟我算了；我提出8/9即聯絡她房間發霉的事情，但是她都沒有出面處理；房東說但是雖然我人不住在那裡，她卻有盡到保管物品的責任，所以契約還是存在；我提出八月中即將鑰匙歸還了放在門口鞋櫃上；房東說:「我沒看到!」由於談判顯然破裂且雙方情緒皆不穩定，於是我告訴房東:「那不然我找律師來好了!」房東回答:「好啊!那你找律師來啊!你找律師處理完我押金再還給你!」
於是我離開現場。
2010年9月16日上午6:00
俞廷 提到...
9/8當天我返回學校尋求協助，學校的校外住宿組了解情況之後同意幫我跟房東居中協調，拿回我的兩個月押金18000，僅另外扣除電費。
然而到現在(9/16)，房東透露的底線是退還12000押金，不另扣除電費，理由是我八月份當月的房租欠繳，且退租的意願不明確。
我想要請問的是，房東這樣的說法是合理的嗎? 如果走向調解委員會，我的立場真的會比較薄弱嗎? 兩個月押金拿回來的可能性很低嗎?
(不好意思，好像內容真的太長了它不讓我一次po完，分了好幾篇打真的很抱歉，可以統一回覆最後一篇就好了，謝謝!!)
2010年9月16日上午6:01
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解答
您好：
依據您所提供的事實，
一般租屋契約會有契約解除的條款，而依照民法
第 455 條規定
承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持
其生產狀態，返還出租人。
如您與房東的契約，約定租約解除必須清空，則您清空房屋以及交付鑰匙予房東前
您仍處於承租狀態。
因此房東自可以主張，對於八月份，您未清空房子的狀態下，是承租的狀態。
而您與房東談解約是8/20（八月2/3天數租金換算約六千）
而兩個月押租金（一萬八）扣除到8/20的租金（六千），的確是房東所計算的一萬二
而電費部分，因為所差異度數不多，會造成此度數變化的原因很多，仍須雙方協調。
因此，如果依照您與房東解約的時間（有看電錶點交的行為），房東扣除8月解約前的房租，
就計算上來說並沒什麼問題。
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卜插電
