本站僅供諮詢，不負任何法律上之責任
案例事實
3火 提到...
事實經過：
去年十月左右買下中古商業大樓改住家，這幾天大雨發現有漏水。打給
建商，建商請”油漆工”來看，發現因為我們是靠大樓馬路邊，全棟大樓靠
馬路側為玻璃，初步評估為窗戶沒有封死，所以只要下雨就會由窗縫無論內
外滲水，解決方法為請吊車來，行全面的窗戶砂利康內外封縫。
打給建商表示是窗戶問題，當初改建無法更改大樓外觀，所以沒有做，
拒絕處理。建商因為一些事也和管委會不愉快，所以已經搬離原地址，要求
銷售小姐給地址沒有回應，現在撥打手機都不回應。
請人來看發現五樓也有一戶有這個現象，但是非我樓上。現在管委會說
三樓也有漏水問題，表示是我們四樓造成，要求我們四樓住戶全體分擔修理
。漏水處我有拍照，也請五樓住戶先拍照。也線上申訴消保官，等待回音中
。但是線上申訴的被申訴人地址因為不知道搬到那裡所以填上不詳，我也有
先請那位工人做一份估價單給我看維修金額多少。工人說先前在做工程的時
候已有反應過若未加強做全大樓的砂利康防水到時會有漏水問題，但建商仍
未處理。
最後，建商和管委會不愉快的事情為管委會表示，改建過程中發現建商
有接大樓公用電來進行改裝，致公用電費增加，此案表有進入司法程序，詳
細不清楚。所以管委會對我們這些住戶也很不客氣，改建後原本一分為二的
空間，有一半改為住家一半公司，我們住戶的走道管委會認為是歸我們住戶
私人空間，要求我們住戶裝電表支付，並寄存證信給我們。
已表示我們不知情，請找建商協調，管委會表示房子賣了我們現在是所
有人，所以要負責，查看確定走道坪數權狀為公設。
問題：
１我若請那位工人做證已有事前和建商反應，但未處理可嗎？可要求不
讓建商知道是誰說的嗎？我怕工人擔心沒工作不願作證。
２管委會若要求我們四樓住戶負責三樓漏水，要請”專業評估”的話，是要
找有特定什麼證照或是那個單位嗎？因為我們沒有動到管路，我想要證明
此責任非四樓所有住戶需負責，就算是建商改建造成，賣了房子也應由建
商負責不是嗎？？另外就算走道為住戶平分持有，也應是建商先裝好電表
給我們不是嗎？管委會要求我們目前住戶裝合理嗎？我要怎麼反駁？
３我已經覺得建商不會處理裝死到底，這樣請律師勝算大嗎？？或是可以請
那個單位協助？若不幸走上法律一途，我真的很生氣那個建商可以要求除
修理費用之外，所有花費在開庭的時間算錢及車馬費嗎？？我想要求房子
折價跟前面那項，是那個會比較成功＝ ＝
４管委會主張走道屬於我們住戶私人持有，我可以準備什麼去反駁嗎？
５我很想把我這次買房子的經驗打出來給大家參考，建商名字及銷售小姐他
們不負責任的事，若描述為事實，我可以在網路上公佈真實名字對不對？
2010年8月16日上午9:23
--
解答
您好：
依據您所提供的事實，
1.可以參考民事訴訟法第 321 條
法院如認證人在當事人前不能盡其陳述者，得於其陳述時命當事人退庭。
但證人陳述畢後，審判長應命當事人入庭，告以陳述內容之要旨。
法院如認證人在特定旁聽人前不能盡其陳述者，得於其陳述時命該旁聽人
退庭。
民事訴訟並未像刑事訴訟有保護證人身份的規定，惟可以依照上開法規，
請求法官命當事人退庭
2.參考民法
第 373 條
（標的物利益與危險之承受負擔）
買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另
有訂定者，不在此限。
第 354 條
（物之瑕疵擔保責任與效果）
物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於
買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約
預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。
出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。
第 359 條
（物之瑕疵擔保效力（一）－解約或減少價金）
買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得
解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人
僅得請求減少價金。
第 360 條
（物之瑕疵擔保效力（二）請求不履行之損害賠償）
買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少
價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同
如可以舉證此屋漏水之瑕疵，發生在買賣物危險移轉之前，即房屋在交付
前，漏水的問題，或是造成漏水的瑕疵，就已經存在。則賣方有瑕疵擔保的
責任。
而依照上開359以己360條之規定，你可以要求解約、減少價金或是請求賣方
賠償您因此所受的損害。
3.可以參考上開民法規定
因房屋未達到應有品質，而造成您的訴訟費用增加，亦屬您所受損害，可以一併
請求之
4.參考公寓大廈管理條例
第 3 條
本條例用辭定義如下：
一、公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，
得區分為數部分之建築物及其基地。
二、區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分
按其應有部分有所有權。
三、專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所
有之標的者。
四、共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建
築物，而供共同使用者。
五、約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。
六、約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。
七、區分所有權人會議：指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有
關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。
八、住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同
意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。
九、管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維
護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織
依照您所提供之事實，管委會認為部份走到為約定專用部份，而管理委員會之
權責為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作。約定專用部份
應經過區分所有權人會議通過。簡言之，管委會僅為執行單位，而走道部份屬於
共用部份或是約定專用部份，仍須區分所有權人會議通過始可。
另參考第 7 條
公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得
為約定專用部分：
二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區
內各巷道、防火巷弄。
走道的部份，如符合上述要件，應不得為約定專用部份。
第 10 條
共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員
會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比
例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由
該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定
者，從其規定。
因你們不管住戶或是辦公室產權擁有者，皆為區分所有權人，所以共用部份，只要是走道
皆是通往梯間或是室外的必要空間，自不得謂僅特定住戶使用而必須獨立支付電費。依照
上述法規應由所有區分權人按其共有之應有部份比例分擔。
5.刑法上關於妨害名譽的規定，如所傳述之事可證明其為事實，且與公益有關，自無妨礙
名譽罪之適用。
惟於網路上分享時，必須注意主觀上之用詞，否則仍有侵權甚至妨礙名譽之風險。
--
卜插電
