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案例事實
匿名 提到...
您好：
家父與Ａ(83年歿)、Ｂ二人共有一塊土地，每人持分(分別共有)均為1/3。Ａ之繼承人即配偶Ｃ(96年3月歿)、子女Ｄ(96年4月歿)ＥＦＧＨ迄今未辦理繼承登記，Ｄ又有子女ＩＪＫＬＭ，因此目前有權繼承者為ＥＦＧＨＩＪＫＬＭ共九人，其中ＥＦＧＨ應繼份均為1/5，ＩＪＫＬＭ應繼份均為1/25，但已知Ｍ目前下落不明，所以無法辦理分割繼承，只能辦理公同共有。由於該地為祖產，如此產權不清拖延許久也不是辦法，因此家父想出面整合，目前家父已與ＥＦＧＨ談妥要買Ａ的１/3，詢問過代書是說因為將來繼承後該九人為公同共有的關係，所以即使ＥＦＧＨ應繼份有超過2/3，仍須全體繼承人人數過半，才能辦理買賣過戶，即需要至少五人同意才行，但家父與ＩＪＫＬＭ談不攏價錢(他們開的價錢是EFGH的10倍，非常獅子大開口)，因此整個買賣停滯不前，想請教您們有關代書所說是否正確？又有無方法可以讓買賣順利進行？
謝謝您們的解答，感激不盡
2010年8月3日下午9:02
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解答
您好：
依據您所提供的事實，
可以參考民法
第 824 條
共有物之分割，依共有人協議之方法行之。
分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕
履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：
一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得
將原物分配於部分共有人。
二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以
原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人
。
以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者
，得以金錢補償之。
以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分
仍維持共有。
共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。
共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經
各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割
。但法院認合併分割為不適當者，仍分別分割之。
變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權
，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。
以及土地法
第 34-1 條
共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或
典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有
部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。
共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有
人；其不能以書面通知者，應公告之。
第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為
權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而
取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。
共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
前四項規定，於公同共有準用之。
依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何
共有人得申請該管直轄市、縣 (市) 地政機關調處。不服調處者，應於接
到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結
果辦理之。
代書對於買賣部份的敘述正確，如各公同共有人無法以協議分割，
可以依照上開法條，可以向該管之地政機關調處，如仍調處不成，
可以向司法機關訴請處理。
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卜插電
