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案例事實
匿名提到...
事實經過：
今年我租的房子即將在七月約滿可退租，在我朋友介紹之下，介紹了一個朋友(簡稱A)，
有意願要分租!因此便打算再與房東續約。我租的房子有三房，原本只有我跟姊姊兩個人
住，所以嫌太貴，後來A口頭跟我約定說要租，從租期開始又拖了好一陣子才搬進來，
租金及押金未給，搬進來當天我請她先準備好兩個月押金與一個月租金，但是她東西
搬進來，當下沒簽約的意願，只想要來跟我拿鑰匙而已。那天我堅持不給她鑰匙，
後來大家不歡而散，那天她口頭說星期天要準備好所有的錢再過來，與我簽約。
過了兩天，她傳了簡訊給我說 不好意思她不租了，打擾了!然後就開始她一切囂張的
行徑，我要求她賠償我兩個月租金，因為房東漲價了，加上她違約，我一年要多付
四五萬，我要求她賠償我兩個月押金，但是我們未簽約，A女現在一直要賴這筆帳，
囂張對我說反正他在法律上站得住腳，她說沒簽約，都不算數。
某次電話，我把她錄音存證，她說了，她跟我只有"口頭上的約定"沒有簽約，所以契約不
成立，我在對話錄音中反覆提到她的名字以及"口頭約定"。
還有她的東西已經完全放在我家了，但是現在就是賴帳不道歉，又很囂張，理由是她媽說
不要跟人家住。
問題：
Q1:口頭約定是否具有法律效力?錄音是否能夠證明她曾經要租我們的房子但是違約
Q2:明天我請她搬走她的東西，請問我應該繼續如何跟她談判下去?
(我想東西搬走她人會更加囂張)
Q3:我要求她賠償押金兩個月是否合理?
Q4:當天她來我家約定星期天簽約並且付清，在場的人是否可當證人證明她曾經說過這些
話。
Q5:東西她即將搬走，我是否可以拍照存證，或者她在班的時候，是否我可以錄影存證。
2010年7月23日上午12:55
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解答
您好：
依據您所提供的事實，
參考
民法第 153 條
當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。
民法第 422 條
不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者
，視為不定期限之租賃。
37 年上字第 6762 號民事判決：
租賃契約在法律上並無必須訂立字據之規定，自不容上訴人以未經訂立字
據，主張未與被上訴人發生租賃關係，不負給付租穀之義務。
A1:錄音的確可以作為你們雙方租約的證明
另參考
民法第 151 條
為保護自己權利，對於他人之自由或財產施以拘束、押收或毀損者，不負
損害賠償之責。但以不及受法院或其他有關機關援助，並非於其時為之，
則請求權不得實行或其實行顯有困難者為限。
民法第 152 條
依前條之規定，拘束他人自由或押收他人財產者，應即時向法院聲請處理。。
前項聲請被駁回或其聲請遲延者，行為人應負損害賠償之責。
A2:如您欲保護自己之權利，可以留置對方的物品，但是必須即時向法院聲請處理，
參考
民法第 226 條
因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。
A3:如您因為對方撤銷契約，而因此直接造成損害，例如您在與對方口頭立約後，即向房東簽約。
惟兩個月壓租金是否為適當之請求，應衡量您實質所受損害，例如與房東解約之賠償。
A4:同A1只要可以證明雙方有約定即可
A5:對於對方的物品拍照存證，可以作為對方有承租事實之舉證。而存證之方法，
只要不違反法令，不侵害對方之權利即可。
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卜插電
